Преимущества приобретения квартиры в новостройке

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

  • Плюсы

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

  • Минусы

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

  • Цены

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

  • Плюсы

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

  • Минусы

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

  • Цены

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Преимущества приобретения квартиры в новостройке

  • Главная
  • Здоровье
  • Красота
  • Технологии
  • Идеи подарков
  • Календарь праздников
  • Образование
  • Cериалы

  • Главная
  • Авто и мото
  • Бизнес
  • Гороскопы
  • Дом
  • Домашние животные
  • Еда
  • Законы
  • Здоровье
  • Значение имени
  • Идеи подарков
  • Интересные факты и события
  • Ипотека
  • История
  • Йога
  • Календарь праздников
  • Кино
  • Красота
  • Мировые религии
  • Москва
  • Наука
  • Образование
  • Онлайн тесты
  • Отношения
  • Поздравления
  • Поделки
  • Путешествия
  • Развлечения
  • Рецепты
  • Сериалы
  • Советы родителям
  • Советы садоводам и огородникам
  • Сонник
  • Спецпроекты
  • Спорт
  • Стиль
  • Технологии
  • Финансы
  • Юридическая консультация
  • Я мама

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 – 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Покупка квартиры в новостройке: плюсы и минусы

Обзор экспертов «М16-Недвижимость» поможет вам решить, стоит ли покупать квартиру в новостройке. Рассказываем о плюсах и минусах, которые ждут покупателей первичного рынка, и о том, чем новостройки превосходят квартиры на вторичном рынке. Бонус – отзывы покупателей!

Особенности первичного рынка

При покупке квартиры в новом комплексе речь необязательно идет про строящийся или недавно сданный дом. Пока на квартиру не было оформлено право собственности, она остается объектом первичного рынка. И это безусловный плюс, так как за ней не тянется череда бывших собственников, а это исключает риск обременения.

Квартиры первичного рынка безопаснее в юридическом плане

Оформление права собственности в этом случае проходит достаточно легко и быстро.

Плюсы новостроек

Доступная цена

Новостройки дешевле вторичного жилья, и это факт. Исключение составляют объекты вторички, малопригодные для жизни: вы покупаете квартиру по заниженной цене, но потом, как правило, вкладываете в нее вдвое больше, чтобы превратить во что-то стоящее.

Конечно, чем больше времени до срока сдачи, тем дешевле квартира в новом доме. Но даже на последних этапах строительства разница между ценами на новостройку или вторичку сохраняется.

Кроме того, ипотечные ставки на объекты первичного рынка ниже, чем на вторичное жилье. А ипотека с господдержкой для семей с детьми (сейчас ставка по этой программе начинается от 4,7%) на квартиры вторичного рынка не распространяется.

Современные технологии строительства

Стоит ли уточнять, что новые здания качественно отличаются от старого фонда, даже если речь идет о новостройках эконом-класса? Здания часто возводятся с применением технологии бесшовных или навесных фасадов, что позволяет надолго сохранять тепло в квартирах. А если учесть, что новые радиаторы обязательно оснащаются терморегуляторами, жильцы могут существенно экономить на отоплении.

Новые строительные технологии позволяют экономить на коммунальных услугах

В итоге новостройкам проигрывают и дореволюционные здания, и застройка советской эпохи.

Комфортные планировки

Подход к обустройству жилого пространства сделал заметный шаг вперед: в новых домах практически невозможно встретить планировки со смежными комнатами и другими неудобными решениями. В квартирах комфорт-класса и выше предусмотрены гостевые санузлы и гардеробные, во многих новостройках сегодня встречаются мастер-спальни, причем необязательно это элитное жилье. Большое внимание уделяется дополнительной площади, например, террасам.

Отдельно необходимо упомянуть метраж – в новостройках он более просторный. Так, минимальная площадь кухни в среднем начинается от 7-8 м2, тогда как, к примеру, в хрущевках метраж кухонь начинается от 4,5 м2. Площадь трехкомнатной квартиры в той же хрущевке сопоставима с площадью двушек в новостройках.

Отказ от смежных комнат и увеличенная площадь делают повседневную жизнь более комфортной

В то же время в новостройках имеются студии – малогабаритные квартиры без внутренних перегородок (в отдельную комнату вынесен только санузел). Это отличное решение для первого собственного жилья. Студия также подходит людям, которые не планируют заводить семью, ведь это отличная возможность не переплачивать за ненужные метры.

Юридический аспект

Уже упомянутый ранее фактор, который является большим преимуществом новостроек, – прозрачная история права собственности. Вам не стоит бояться выписанных в никуда несовершеннолетних детей или граждан, добровольно отказавшихся от приватизации. А любой из этих случаев влечет за собой большие проблемы для нового собственника, вплоть до подселения в квартиру чужого человека или признания вашей сделки недействительной.

Отделка

Новая квартира с чистовой отделкой обойдется дешевле, чем квартира на вторичном рынке со свежим ремонтом. В первом случае дизайн будет пусть и типовой, зато нейтральный, к которому подойдет любой интерьер. Для тех, кто ищет жилье для быстрого переезда, более выгодным вариантом окажется именно квартира с ремонтом в новостройке.

Благоустройство

В отличие от старого фонда, жилые комплексы в обязательном порядке имеют благоустроенную территорию – с современными игровыми зонами, местами для отдыха и спортивными площадками. Активные зоны оснащаются антитравматичным покрытием, что делает отдых более безопасным. Это решение применяется как в дорогих проектах, так и в комплексах эконом-класса.

Благоустройство придомовой территории есть в новостройках любого сегмента

Инфраструктура

Многие новостройки обеспечены собственной инфраструктурой: магазины, детские сады, реже – школы или поликлиники. Это особенно важно для проектов, которые строятся на ранее неосвоенных территориях.

Минусы новостроек

Риск долгостроя

Главный минус новостройки – достаточно высокий риск вложиться в ненадежный проект. Пример компаний «СУ-155» и Urban Group показал, что даже крупные и, казалось бы, успешные застройщики не застрахованы от банкротства. В итоге сдачу дома можно ждать годами. Квартиры на вторичном рынке в этом явно превосходят первичку.

Ожидание vs. реальность

Покупая квартиру на этапе строительства, оценить вы ее можете только на бумаге. Однако к моменту сдачи жилье может отличаться от того, что было заявлено заранее. Спешим вас успокоить: явных отхождений от плана никто не допустит, но метраж может разниться.

И если сокращение площади станет досадным явлением, которое компенсируют материально, вернув деньги за исчезнувшие метры, то за увеличение площади платить придется уже вам.

Квартира в новостройке может потребовать дополнительных вложений после сдачи дома

При этом новая площадь может быть нефункциональной, но заплатить за нее все равно придется. А на этапе сдачи дома средняя стоимость квадратного метра в новостройках СПб составит свыше 100 тысяч рублей.

Не проверено временем

Частая проблема квартир, в которы никто не жил – ошибки, допущенные во время строительства, проявляются не сразу, а спустя какое-то время активной эксплуатации дома. Если на вторичном рынке подобные проблемы можно обнаружить до покупки, то в новостройках такая возможность отсутствует.

А ведь проблемы могут быть серьезными – вплоть до возникновения плесени в мокрых зонах или использования небезопасных материалов строительства. С таким можно столкнуться и на вторичном рынке, но тут вы хотя бы сразу видите, что покупаете. Плюс – подобную информацию о доме всегда можно поискать на форумах или в группах жильцов.

Расположение и район

Далеко не все новостройки могут похвастаться удобным расположением и хорошим районом. Мест под застройку в пределах города осталось немного, а пустующие участки, как правило, находятся либо в окружении промышленных зон, либо в отдалении от развитой части.

Новостройки часто строятся в необжитых районах с плохой транспортной и социальной инфраструктурой

В обоих случаях у жильцов могут возникнуть серьезные проблемы с инфраструктурой и транспортной доступностью, которые невозможно учесть при покупке, ведь на этапе строительства застройщики часто приукрашают реальность. Формально новые районы должны развиваться параллельно с появлением жилых кварталов. На практике же строительство новостроек ведется в несколько раз быстрее, чем развитие социальной, торговой и транспортной инфраструктуры. Говорить о комфортной жизни в таких условиях сложно.

Затянувшаяся стройка

Если в состав жилого комплекса входит несколько новостроек, которые возводятся поочередно, жильцам первого дома придется терпеть звуки строительных работ, пыль и мусор до сдачи последнего этапа.

Если же речь идет не о точечной застройке, а об активно осваиваемых территориях, атмосфера нескончаемой стройки может затянуться на несколько лет.

Проблемы с коммуникациями

В недавно введенных домах возможны серьезные проблемы с подключением к коммуникациям и их эксплуатацией в первое время. С такой проблемой, к примеру, не понаслышке знакомы жители намывных территорий Васильевского острова: подключение домов затянулось на серьезный срок, но даже после этого были проблемы с подачей горячей воды.

В первое время возможны проблемы с коммуникациями

Этот недостаток устраняется со временем, однако первые месяцы жизни в новой квартире могут быть испорчены. Такие ситуации практически исключены в случае с новостройками, которые возводятся в уже обустроенных районах, так как с их подключением к коммуникациям проблем не возникает.

Покупка жилья в новостройке: отзывы

Никита, 32 года.

Я купил квартиру в 2017 году. Первый и главный плюс – выгода: во-первых, мы брали на старте продаж, когда цены были минимальные, во-вторых, ставки по ипотеке бил и остаются ниже, чем на вторичное жилье. Также рассматривали новостройки, в которых были доступны сезонные скидки. Квартира на вторичном рынке обошлась мы в несколько раз дороже.

Еще одна причина, по которой я выбирал именно первичный рынок, это новизна объекта, и речь не только о строительстве. Сам подход к жилью совершенно иной: планировки более комфортные, во всех квартирах уже стоят счетчики, технологии строительства более современные, и это ощущается – квартиры хорошо сохраняют тепло, не продуваются.

Опять же, новые коммуникации. На вторичке, например, можно обновить коммуникации в квартире, но не в доме, а это чревато проблемами с эксплуатацией. В новостройках таких проблем нет. Более того, дом еще находится на гарантии, так что в случае каких-либо косяков устранять их будет застройщик, за свой счет.

Нравится сам формат комплексной застройки – с благоустроенной территорией и закрытым двором, паркингами, магазинами на первых этажах. Не для всех это будет определяющим плюсом, но лично мне приятно жить в доме с современной архитектурой, а не в типовой советской коробке, например.

Алина, 30 лет.

«Мы покупали на стадии котлована, а через несколько месяцев после начала продаж застройщик внес существенные изменения в проект: удешевил материалы, упростил фасады, сократил количество лифтов (с 4 до 2, и это для 23-этажного дома!). Сейчас вроде законодательно запретили такие изменения, но мы попали.

Еще нам обещали отдельную колясочную и мойку для собак, но ничего этого нет и не будет. По факту нас обманули, мы выбрали новостройку с улучшенными характеристиками, а получили максимально упрощенный проект, которым ничем не отличается от соседних комплексов. К сожалению, так бывает.

Обязательства по созданию инфраструктуры выполняются с задержкой: к примеру, нам обещали закрытую территорию. Дом сдали в декабре, въехали мы в конце апреля, но по сегодняшний день (сентябрь) территория нашего комплекса не огорожена. Благоустройство тоже весьма формальное.

Мы столкнулись и с задержкой сдачи на 5 месяцев В принципе, не нервничали, знали, что комплекс все-таки сдастся, но все равно неприятно, ведь все это время мы продолжали оплачивать съемное жилье. Гораздо серьезнее оказалось увеличение площади квартиры, которое нам обошлось в 230 тысяч руб. Знаем, что в нашем доме некоторым пришлось доплачивать по 700 тысяч руб. А вообще у этого же застройщика увеличение доходило до полутора миллионов рублей, но в другом комплексе!

В итоге многим приходится вкладывать в доплату за лишние метры деньги, отложенные на ремонт. И это снова отодвигает дату переезда. Про ремонт стоит сказать отдельно – первые полгода, а то и год, и в будние, и в выходные в доме стоит шум от ремонтных работ. У нас рядом строится следующая очередь, то есть еще и с улицы строительный грохот доносится.

В первое время у нас были проблемы с коммуникациями: ржавая вода, перебои с электричеством. Сейчас с электричеством наладилось, за воду пока не платим, ждем, когда управляющая компания окончательно устранит все причины ржавых примесей. Хотя мы поставили магистральный фильтр, благодаря этому в нашей квартире вода сносная.

При всех минусах могу отметить, что на покупке жилья мы все-таки существенно сэкономили, такая же квартира на вторичном рынке обошлась бы на пару миллионов дороже, как минимум. Покупая квартиру в новостройке, нужно понимать, что вы берете на себя определенные риски.

Стоит ли покупать новостройку?

Мы попытались разобраться, что же лучше – новостройка или вторичка? Кратко резюмируем: сделка на первичном рынке открывает более широкие возможности, так как цены здесь зачастую ниже, чем на вторичке. А условия по ипотеке и всевозможные акции делают покупку еще более выгодной.

Жизнь в новостройках комфортнее, чем в старом фонде, по целому ряду причин: это и более рациональный подход к планировочным решениям (например, отказ от смежных комнат), и современные технологии строительства, которые сохраняют комфортный микроклимат и позволяют экономить на коммунальных услугах, и комплексный подход к обустройству придомовой территории. А отсутствие череды собственников избавляет вас от возможных юридических рисков.

Новостройки привлекательнее с точки зрения цены и планировок, но по расположению и инфраструктуре новые дома часто уступают вторичке

В то же время всегда есть опасность выбрать ненадежный проект и вложиться в долгострой. Если в ходе строительства ваша жилплощадь будет увеличена (даже на ненужные вам метры), придется доплачивать.

При покупке жилья в мало обжитом районе стоит готовиться к тому, что в первое время могут быть проблемы с коммуникациями и инфраструктурой. Найти квартиру возле метро проще на вторичном рынке.

Перед выбором новостройки взвесьте все за и против, изучите слабые стороны локации, почитайте форумы о застройщике, выбранном районе и сравните цены с предложениями вторичного рынка. Подходите к покупке квартиры рационально и внимательно или обратитесь за помощью к экспертам рынка, которые помогут с выбором!

Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Чем отличается «первичка» от «вторички»

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Квартиры на стадии котлована дешевле недвижимости, введенной в эксплуатацию. Фото: domsevas.ru

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания договора долевого участия в строительстве и перевода денег.

Выбор объекта

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.

Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:

  • присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
  • наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
  • перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
  • транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
  • присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.

Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.

Анализ застройщика

Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.

В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.

Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.

Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.

Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.

Без разрешения на строительство девелопер не имеет права строить. Фото: zen.yandex.ua

Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома

Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.

Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.

Визит в офис продаж

В офисе застройщика покупатель получает информацию о:

  • проекте строительства;
  • стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
  • дате завершения строительства.

Общение с банками для получения ипотеки

Банки предоставляют кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.

Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.

Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.

Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора

На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.

После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.

Получение одобрения на выдачу кредита банком

Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:

  • паспорт заемщика;
  • военный билет – для мужчин;
  • справка о доходах;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о рождении детей;
  • договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.

После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.

Список застройщиков, аккредитованных банком, можно посмотреть на сайте финансовой организации. Фото: kreditology.ru

Подписание договора долевого участия

  • данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
  • стоимость квартиры;
  • дату, на которую новостройка будет сдана;
  • этаж квартиры и ее предварительный номер;
  • гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
  • страхование ответственности застройщика;
  • паспортные данные покупателя;
  • реквизиты компании-застройщика.

Регистрация ДДУ

ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.

В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.

Проведение оплаты через эскроу-счет

Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.

После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.

Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.

Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.

Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.

Застройщик получает деньги с эскроу-счета после сдачи готового объекта. Фото: yandex.ru/news

После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.

Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:

  • из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.
  • как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
  • часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
  • несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.

Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована

Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.

Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ

В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:

  • название улицы;
  • номер дома или корпуса.

Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.

При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:

  • если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;
  • если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы.

Если выясняется, что площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ, дольщик получает часть денег назад. Фото: yandex.com

Расторжение сделки с застройщиком

Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.

Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.

Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.

Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:

  • передать квартиру;
  • вернуть средства.

Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:

  • получить право собственности;
  • взыскать штраф;
  • взыскать неустойку;
  • компенсировать моральный вред.

Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.

За срыв сроков сдачи объекта можно взыскать неустойку. Фото: wargaming-fm.ru

Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:

  1. Застройщик уведомляет дольщика о необходимости прийти и принять квартиру.
  2. Дольщик приходит на объект вместе с ДДУ и паспортом. Должны присутствовать все участники ДДУ, которые вкладывали деньги в строительство квартиры.
  3. Застройщик предоставляет разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, документы о присвоении почтового адреса, заключения о соответствии нормам технических регламентов и проектной документации.
  4. Дольщик осматривает подъезд, квартиру и при отсутствии замечаний подписывает акт приема-передачи. При наличии замечаний составляется дефектный акт, и застройщик должен исправить недостатки в оговоренный в ДДУ или дефектном акте срок.
  5. Дольщик регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.

При осмотре квартиры для ее приема обычно берут:

  • блокнот, чтобы делать пометки о выявленных несоответствиях;
  • лист бумаги для проверки работы вентиляции;
  • мел или маркер, которым будут помечены выявленные недостатки;
  • рулетку или лазерный дальномер для определения площади, измерения перепадов в стенах, потолках;
  • индикаторную отвертку или другой прибор, которым можно проверить электроточки;
  • телефон или фотоаппарат, с помощью которого будут сделаны фотографии недочетов.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Покупка квартиры в новостройке начинается с изучения рекламных объявлений, выбора и проверки застройщика и заканчивается приемкой жилья в построенном доме. Каждый этап требует изучения юридических документов и внимания к деталям.

4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек

Предложения застройщиков слишком хороши, чтобы быть реальными, или нет? Как понять, что в рекламе новостроек правда, а что – рекламный трюк?

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Покупая квартиру в строящемся доме, вы можете ориентироваться на указанную в документах площадь, поэтажный план и иллюстрации. Теперь к ним добавились 3D-туры и виртуальная реальность.

Словарь новостроек

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, заранее разберитесь, чем отличается ДДУ от договора участия в ЖСК, квартира от апартаментов, а черновая отделка – от ее отсутствия.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Эксперты подробно рассказывают, с чего начать, если вы собиратесь купить квартиру в новостройке.

Панель? Монолит? Кирпич?

Эксперт рассказывает о плюсах и минусах панельных, монолитных и кирпичных многоэтажек.

7 главных различий между новостройками разных классов

Деление новостроек на ценовые категории – совсем не рекламный трюк: характеристики каждого класса четко прописаны.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Долговечность строящегося дома зависит от материала и типа строительства. Подробно об этом рассказывает эксперт.

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Чтобы сэкономить, покупая квартиру в новостройке, нужно соблюдать два главных условия: не торопиться и хорошо изучить рынок. На практике покупатели используют шесть способов сэкономить.

Плюсы и минусы жизни на верхних этажах

В новостройках цены на квадратные метры повышаются каждые несколько этажей. Тем не менее есть покупатели, которые предпочитают жить на нижних этажах.

Всё об уровне шума в квартирах в новостройках

На каком расстоянии от аэропорта или трассы можно строить дома? Как не купить квартиру с высоким уровнем шума?

За и против квартир в малоэтажных комплексах

Прежде чем купить квартиру в малоэтажном доме, оцените все плюсы и минусы такого жилья.

5 вещей, за которыми охотятся покупатели квартир в новостройках

Обзор самых популярных планировочных решений, за которыми охотятся покупатели квартир.

Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса

Квартиры со свободными планировками дают покупателю лишь иллюзию возможности выбора вариантов планировки, считает эксперт.

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Обязан ли застройщик строить парковки, школы и спортплощадки на территории своих жилых комплексов? Какие существуют требования к инфраструктуре рядом с новостройками?

5 методов глубокой проверки застройщика

При покупке квартиры в новостройке риски часто связаны с ненадежностью застройщика. проверьте компанию, прежде чем заключать с ней договор.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Какие документы вы должны увидеть, подписать или получить, выбирая и покупая квартиру.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Сколько максимально по времени занимает процедура совершения сделки купли-продажи?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Что должны сделать покупатель и продавец после того, как деньги были переданы покупателю и заключен договор купли-продажи.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как покупатель должен принимать квартиру в новостройке, что обязательно нужно проверить, если квартира сдается без отделки.

Как принять квартиру в новостройке?

Какие тонкости важны при приемке квартиры у застройщика? Какие документы нужно получить?

5 правил, как принять квартиру в новостройке

На приемку квартиры в новостройке захватите лампочку, уровень, дрель и действуйте четко по плану.

Юрист назвала риски покупки новой квартиры, о которых мало кто знает

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований. “Для тех территорий, на которых осуществляется строительство новостроек, это особенно актуально, поскольку сегодня застройщики предпочитают не выкупать земли, находящиеся в частной собственности, а строить на пустующих участках бывших предприятий, учреждений, полигонов и так далее. Земля в данном случае берется застройщиком в аренду у государства”, – отмечает адвокат. Таким образом получается, что дом и жилье в нем будут на арендованной земле. Могут ли выселить жильцов из таких квартир?

“На самом деле земля будет переходить дольщику в собственность на праве составной части общего имущества, обладание ей неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Строго говоря, большая часть многоквартирных домов строилась точно так же, но никто не беспокоится по поводу права собственности на квартиры. Вид права застройщика на землю указан в свидетельстве о государственной регистрации права. В этом свидетельстве указывается и кадастровый номер участка, при этом правоустанавливающие документы на земельный участок обязательно предоставляются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. При выдаче этого заявления проверяется право арендодателя на заключение договора субаренды, право на застройку земельного участка.

Поэтому самое важное – обращать внимание на условия договора. Например, если застройщик арендовал земли под деловую застройку, а строит жилой многоквартирный дом, то это является нарушением и может создать большие неприятности для покупателей квартир. Еще чаще встречается строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Часто застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор, но практика судов пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли”, – рассказала Ирина Зуй.

Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств – лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Оптимальный вариант – перед началом процедуры покупки квартиры ознакомиться с договором аренды земельного участка застройщиком, с инвестиционным контрактом, привлекая к ознакомлению юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве. Ведь в некоторых ситуациях рядовой покупатель, не имеющий юридического образования и опыта работы с подобными договорами, не сможет определить потенциальные риски и выстроить соответствующую им грамотную стратегию.

“И напоминаем, что покупать квартиру на “первичке” можно только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), все прочие схемы – через предварительный договор купли-продажи, через покупку векселей и другие являются незаконными”, – добавила Ирина Зуй.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: